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依约履行合同,哪里都没有例外,房屋买卖亦如此

                     商品房预售合同纠纷案件

原告:田女士

被告:刘先生

委托代理人:北京市致尚律师事务所  张显峰律师

    原告田女士诉被告刘先生商品房预售合同纠纷一案,朝阳区人民法院受理后,依法由代理审判员独任审判,公开开庭进行了审理。原被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告诉称:原告与被告于2007年4月9日为购买北京市朝阳区小营路某处房产签订了《北京市房屋买卖合同》(以下简称合同)。该合同约定了合同的目的、被告对所有权、处分权的声明、房屋售价、付款方式、房屋交付、过户、违约责任、争议解决等条款。其中,房屋售价为每建筑平方米6215元,总价款为930000元;付款方式约定,原告应在拟定办理登记过户手续十日内,支付全部房款(已交定金转为房款),每逾一日,原告应当按逾期房款的万分之四支付滞纳金。该合同签订后,原告和被告与北京我爱我家房地产经纪有限公司(以下称我爱我家)三方签订了《委托代理协议》。该代理协议约定了我爱我家要完成的委托事项为:1、为原告与被告签订房产买卖合同提供居间服务,并保管一份合同;2、代办过户及房产证、代缴相关税费;3、根据原告与被告的委托代收代付房款及其他费用。该代理合同签订后,原告和被告与我爱我家又签订了《补充协议》,该补充协议第二条中约定,原告直接支付给被告63万元用于办理诉争房产的解抵押手续;第三条规定,原告在双方办理完毕房产过户手续后当天,支付剩余房款。第四条规定,补充协议一经签署即在签署各方之间产生法律效力,各方应自觉遵守,如有违反应承担违约责任。第六条规定,三方所签订的有关合同或协议,如有与本补充协议冲突的,以本补充协议为准。上述三个协议签订后,原告即积极要求履行合同,但在履行的过程中,原告发现被告隐瞒以下事实情况:在诉争房屋上被告还欠银行滞纳金五万元,物业费三万元。原告感到履约的风险加大,要求被告提供相应担保,但被告一直没有提供。为了不影响整个合同的履行,原告积极催促被告抓紧时间与银行预约办理解抵押手续,以便原告支付解抵押款。为此,原告向被告及我爱我家发了《房屋买卖协议履行确认函》、《房屋买卖协议履行告知函》、《房屋买卖协议银行解抵押手续履行函》。然而,被告却于2007年7月8日向原告发了房屋买卖合同的终止函。2007年7月25日,被告收回了该终止函,重新协商解抵押手续的时间。为了进一步确定抵押手续的时间,原告发了《履行通知回复函》,明确告知被告于2007年8月1日前完成与银行的还款解抵押手续的预约,以银行通知约定的时间为准,至少三个工作日前书面通知原告。原告将六十三万元打入解押手续指定的账户上。然而,被告一直没有完成与银行的预约。后我爱我家告知原告,被告已经不再向原告履行合同义务,并且已经将存放在我爱我家的房产证等手续拿走,并将另行出售。为此,请求法院判令被告继续履行与原告签订的《北京市房屋买卖合同》、《补充协议》及相关协议的合同义务,产即完成诉争房屋的解抵押手续,并在合理的时间内完成过户手续,判令被告承担本案的保全费用及与本案有关的全部诉讼费用。

   被告辩称,不同意原告的诉讼请求,理由如下:1、被告解除合同符合合同约定,并已经发生效力。原2007年4月合同签订后,被告以多种方式多次催促原告交付房款,原告一直拖延。2007年6月27日,被告授权我爱我家经纪公司向原告发出书面“履约通知书”,该通知明确指出原告怠于履行付款义务是合同无法正常履行的唯一原因,并催促对方于2007年7月3日前办理完毕上述事宜,并告知对方违约后果,原告方同日发回“履约确认书”,以被告所谓欠银行贷款为由表示不能向被告付款,进行拖延履行合同。原告连续发函明确表示不同意按照原合同约定的“直接将房款交付原告”,原告行为已构成严重违约,在被告催促下,原告依然坚持拒绝按照合同约定履行付款义务,被告方于2007年7月8日发函通知原告方解除合同。中介方“我爱我家”7月25日提请原告方如果希望交易完成,最迟于7月27日18:00前交付房款,但原告方于7月26日以书面回复函方式拒绝。“我爱我家”公司于2007年8月23日经被告授权再次通知原告,鉴于原告的违约行为,被告将解除合同,2007年9月2日,被告再次致函原告,确认合同解除事宜。2、原告拒绝履行付款义务和变更付款方式的理由没有法律依据和事实依据。原告所述被告欠银行贷款5万元不是事实,而谓欠缴物业费问题与本案无关,原告以所谓欠上述款项为由要求变更合同履行条款,被拒绝后依然拒绝按照原合同履行,是明显的严重的违约行为。3、被告由于原告严重违约,导致合同无法履行,被告按照合同第9条第6款约定,有权要求原告给付房款10%的违约金。

   被告反诉称:由于被反诉人的严重违约,导致合同无法履行,反诉人按照合同第9条第6款约定,请求法院判令被反诉人给付房款10%的违约金,即人民币93000元整,被反诉人承担全部诉讼费用。

   原告针对反诉辩称:被告没有针对原告的诉讼提出反诉,原告的诉讼是继续履行合同之诉,而被告所提出的是违约之诉,不符合诉讼法的规定。被告提出的违约没有事实和法律依据,原告没有违约,相反被告却违约了。

    经法院审理查明:2007年4月,原、被告签订了《北京市房屋买卖合同》(以下简称合同),约定原告购买被告位于北京市朝阳区小营路某处房产房屋,售价为每建筑平方米6215元,总价款为930000元;付款方式为原告应在拟定办理登记过户手续十日内,支付全部房款。合同第6条还约定了违约责任,买房如未按合同约定的时间付款,卖方有权追究其违约责任,每逾期一日,买方应当按逾期房款的万分之四支付滞纳金。逾期超过十日,卖方有权解除合同,定金不予退还。如任一方违反该条1、2款约定的,合同他方有权以房价款的10%的比例向违约方主张违约责任。

   该合同签订后,原告与北京我爱我家房地产经纪有限公司(以下称我爱我家)三方签订了《委托代理协议》。该代理协议约定了我爱我家要完成的委托事项为:1、为原告与被告签订房产买卖合同提供居间服务,并保管一份合同;2、代办过户及房产证、代缴相关税费;3、根据原告与被告的委托代收代付房款及其他费用。

   该代理合同签订后,原告与我爱我家又签订了《补充协议》,约定,原告直接支付给被告63万元用于办理诉争房产的解抵押手续,原告在双方办理完毕房产过户手续后当天,支付剩余房款,三方所签订的有关合同或协议,如有与本补充协议冲突的,以本补充协议为准。

   2007年6月27日,原告向被告发出房屋买卖协议履行确认函,称被告拖欠银行滞纳金和物业费总计8万余元,为此要求被告出资请担保公司保证房屋买卖协议履行。

   2007年7月20日,我爱我家向原被告发出告知函,称原被告双方应于2007年7月26日前与其联系,协商相关事宜。

   2007年7月25日,我爱我家向原被告发出履行通知书,称与被告确认,原告如果希望交易完成,最迟于7月27日18:00前将63万元直接支付给被告。原告以被告未提供证据原件予以否认。为此被告提交了挂号信回执,称原件已寄出,对此原告应承担举证责任。原告称没有收到此份履行通知书。

   2007年7月26日,原告向被告发出履行通知回复函,否定了7月27日18时前交付63万元解抵押房款的要求,并称63万应打入贷款银行的指定账户。

   上述事实,有商品房买卖合同、补充协议、函件及其他证据材料在案佐证。

   法院认为:依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示,不违反相关法律法规的强制性规定,属有效合同的,对双方均具有法律约束力。履行期限不明的,债权人可以随时要求履行,但应当给出对方必要的准备时间。2007年7月25日,我爱我家称经与被告确认后,向原告发出履行通知书,指明履行的最后期限为2007年7月27日18时之前。原告称未收到此份履行通知书,经查,原告在回复函中明确表示,知晓履行通知书的内容。原告称磋商期为2007年7月26日之前,而被告又于2007年7月25日要求原告于2007年7月27日18时之前履行付款义务,经查,2007年7月26日之前的磋商期是我爱我家指定的,而2007年7月27日18时之前要求原告于履行付款义务是经被告确认的,因此被告指定的履行期限是有效的。合同的签订时间是2007年4月9日,同时2007年6月27日被告就曾向原告发出过履行通知书,可以认定已经给了原告必要的准备时间,但原告在2007年7月26日明确表示拒绝履行,因此原告无权再要求继续履行,对原告的诉讼请求本院不予支持。关于被告的反诉请求,符合合同约定,本院予以支持。综上,本院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条之规定,判决如下:

一、驳回原告(反诉被告)田女士的诉讼请求。

二、原告(反诉被告)田女士于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)刘先生人民币九万三千元。

案件受理费35元、反诉费1063元、诉前财产保全费用5000元由原告(反诉被告)田女士负担(均已交纳)。

如不服本判决,可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第二中级人民法院。

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