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《资产转让协议》我拿什么来维护你?

                           关于《资产转让协议》所引起的争议仲裁案件
申请人(反请求被申请人):北京××××有限公司
委托代理人:张显峰   北京市致尚律师事务所律师
被申请人(反请求申请人):北京××××××有限公司
    案情:申请人称:其与被申请人于2005年9月12日签订《资产转让协议》,约定:申请人将其拥有的位于北京市××区××路×号、面积分别为5220.4平方米的两块土地的使用权及地上建筑物和设备转让给被申请人,转让价格为4550万元(人民币,下同);支付方式为签约起3日内支付100万元,申请人办理完毕相关变更手续后被申请人支付100万元,资产移交之日支付200万元,协议签订后的第11个月的当日支付2330万元,协议签订后的第18个月的当日支付1820万元;转让方(即申请人,下同)或受让方(即被申请人,下同)违约,应向对方支付已付款项或应付款项的10%的违约金;若被申请人逾期付款超过一个月的,申请人有权解除协议。协议签订后,申请人已依约履行了其应履行的义务,向被申请人移交的全部标的物,办理了相关变更手续,但被申请人在支付了前三阶段共计400万元转让款后,不予支付第四阶段的转让款,经申请人多次催要仍拒绝支付,从而导致申请人解除了协议,被申请人对此应当承担违约责任。
为此,申请人提出如下仲裁请求:
1. 被申请人支付违约金415万元;
2. 被申请人补交使用费150万元;
3. 被申请人承担全部仲裁费用。
申请人向仲裁庭提交的证据材料包括:
1. 资产转让协议书;
2. 厂房租赁合同、租赁合同、建筑物分配表;
3. 租赁合同变更后的补充合同;
4. 资产转交使用承诺;
5. 解除合同及要求被申请人腾退场地的通知函;
6. 申请人在解除合同后与他人签订的合同及付款发票、进帐单;
7. 北京市×××乡农工商公司出具的证明。
    被申请人对双方所签协议书以及履行协议的情况与事实不存在异议,但认为双方之间的协议书违反了《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)第63条关于农民集体土地的使用权不得出让、转让或出租的强制性规定,应属无效,被申请人已将其取得的标的物返还给申请人,但申请人未将其受领的400万元转让款返还给被申请人。为此,被申请人提出仲裁反请求如下:
1. 被反请求人返还反请求人已经支付的资产转让款400万元;
2. 由被反请求人承担本案的全部仲裁费用。
    被申请人为支持其反请求向仲裁庭提交的证据材料包括:
1. 资产转让协议书;
2. 厂房租赁合同;
3. 租赁合同;
4. 租赁合同变更后的补充合同;
5. 北京朝阳区××乡人民政府出具的证明;
6. 支付400万元转让款的发票;
7. 资产返还清单。
二仲裁意见
    结合申请人的仲裁申请书和相关证据材料、被申请人的仲裁反请求申请书和相关证据材料,以及开庭审理过程中仲裁庭查明的事实与双方代理人发表的代理意见,仲裁庭认为,本案争议的核心问题是资产转让协议是否有效,此一认定将直接决定申请人的仲裁请求和被申请人的仲裁反请求能否得到仲裁庭得支持。其次适合同履行情况得判断,即事实认定。
对上述争议问题,仲裁庭分析如下:
(一) 关于资产转让协议的效力
    被申请人认为,双方所签《资产转让协议》违反了《土地管理法》第63条关于农村集体土地不得出让、转让或出租的强制性规定,故为无效,且导致无效的主要原因在于申请人,故应由申请人承担全部责任。
    仲裁庭认为:系争协议为结合性合同,而非单一性合同,即其交易标的中既包含有土地使用权,亦包含有地上建筑物及设备的使用权与所有权,恰如协议第1条“资产内容与范围”所述,转让的资产为:“位于北京市××区××路占地面积5220.4平方米原、、厂集体土地使用权的承租权,期限35年,占地面积34000平方米原北京市××电线厂集体土地使用权,承租期限不低于46年。”;“位于北京市××区××路占地面积5220.4平方米原××服装厂集体土地使用权的建筑物、构筑物、设备的承租权,承租期限不低于35年;占地面积34000平方米原北京市××电线厂集体土地使用权的建筑物、构筑物、设备的承租权,承租期限不低于46年”;“位于北京市××区××路占地面积39220.4平方米(仲裁庭注:即以上两块土地面积之和)集体土地上新建、改建、扩建的所有建筑物、构筑物及设备的全部所有权”。
    就地上建筑物、构筑物与设备而言,无论是使用权的交易 即租赁使用还是所有权的交易即转让,均不违反法律法规的强制性规定,为合法有效之交易。但于集体土地使用权的交易而言,则情况不同。《土地管理法》第63条明确规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”经查北京市××区××乡人民政府出具的证明,系争土地的性质为该乡集体所有,且尚未办理土地证权。申请人系根据其与北京市××区××工业公司(北京市××乡工商公司下属集体企业)之间的租赁合同取得对系土地的租赁使用权,再根据其与被申请人之间的资产转让协议将该使用权及相关建筑物、构筑物、设备的使用权和所有权转让给被申请人。申请人与被申请人取得系争土地均非用于农业建设。因此,逻辑的结论是:系争协议属于部分有效、部分无效的协议,即关于建筑物、构筑物、设备的使用权和所有权的租赁或转让的内容为有效,关于农民集体土地使用权的租赁或租赁权转让为无效。
    然而,进一步的分析发现:如果认定地上建筑物、构筑物等不动产的转让或租赁为有效,而此类建筑物、构筑物又必定附着于一定的土地之上,根据“房随地走,地随房走”的一般原则于交易惯例,相应的土地使用权也必须随之转让或出租。否则,建筑物、构筑物的转让或租赁就成为无源之水、无本之木。但若认定系争土地使用权的转让或租赁为有效,又与上述法律的强制性规定相悖。显然,这是一个矛盾的结论:如果当事人只约定建筑物、构筑物的转让或出租,合同为有效;如果当事人约定土地使用权的转让或出租,则为无效;而事实上无论何种约定,受让方都必须实际取得对争系土地的使用权,否则就有违双方的合同目的,且无法成为一笔正常的交易。
此一矛盾是否出于上述法律规定的疏漏?仔细考察《土地管理法》第63条之规定,不难发现其立法本旨乃保护农村集体土地所有权和使用权,防止将农用地任意地转为非农用地。农用地转为非农用地必须办理相应的审批手续。然而,本案证据表明:系争土地在出租给申请人之前本来就不是农用地,而是土地所有权人即北京市××区××乡人民政府和北京市××乡农工商公司的乡镇企业用地,其一为××服装厂,其二为北京市××电线厂,土地之上已经建设有厂房等建筑物和构筑物;并且,北京市××乡农工商公司已经就该幅土地缴纳房产税和土地使用税。申请人通过租赁合同取得系争土地的租赁使用权后并未改变土地的用途,即并未将农用地改为非农用地显然,系争土地已非一般意义上的农业用地,而是本来就用于非农业的场地。系争协议出租的与其说是土地使用权,毋宁说场地使用权。农村集体经济组织将其乡镇企业的场地使用权用于投资入股、出租等行为并不为法律所禁止。而依法取得该场地使用权的申请人再通过协议将其使用权出租给被申请人,亦为合法之行为。而且,无论是申请人与土地所有权人之间的租赁合同,还是申请人与被申请人之间的资产转让协议,都约定了土地使用权的有效期限,系争土地的农村集体所有制性质并未改变。
    所以,仲裁庭认为,作为结合性的资产转让协议,申请人在合法取得系争土地的承租使用权后再出租给被申请人,并不违反法律法规的强制性规定。《土地管理法》第63条之规定于本案并无适用之情形。被申请人关于系争协议无效的主张仲裁庭不予支持。
(二) 关于合同履行情况的认定
    仲裁庭经阅双方提交的全部证据材料及开庭审理掌握的事实,认为:协议签订后,申请人已经依约履行了其应履行的合同义务,而被申请人在依约支付了前三期费用400万元后未再支付后期应支付的费用,被申请人的行为构成违约。
   被申请人违约后,申请人依据协议的约定,以书面形式通知被申请人解除合同,其行使合同解除权的行为发生法律效力,双方之间的《资产转让协议》已经解除。事实上,双方已经在处理合同解除后的遗留问题,被申请人已经将取得的合同项下的标的物返还给申请人。
(三) 关于本案纠纷的处理
1. 依据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第97之规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。现被申请人已经将其依据合同取得的全部标的物返还给申请人,申请人亦应将依据合同取得的转让款400万元返还给被申请人,被申请人关于返还400万元转让款的请求是合理的和合法的,仲裁庭予以支持,但其理由并非如被申请人在反请求书中所言系基于合同的无效,而是基于合同解除后的处理结果。
2. 由于被申请人违约而导致合同解除,依据前引《合同法》第97条之规定和《合同法》第114条之规定,被申请人应当承担违约责任。鉴于双方已经在协议中约定了违约金的计算方法,即按应付款项的10%支付违约金,申请人请求被申请人支付415万元违约金,且被申请人并未提出此违约金比例过高并应予调整的请求,仲裁庭予以支持,被申请人应当向申请人支付违约金415万元。
3. 由于系争合同属于继续性合同而非一次性合同,在合同解除前被申请人已经实际上使用合同下的标的物达一年(自2005年9月28日至2006年9月30日),被申请人应当向申请人支付该使用期间的使用补偿费。申请人主张使用费150万元,仲裁庭认为此请求是合理的,但鉴于仲裁庭已经支持申请人关于违约金的主张,而按10%计算出来的违约金数额为415万元,足以弥补申请人的损失,故申请人关于补偿费的请求仲裁庭不再支持。
4. 由于系争合同的解除系因被申请人的违约所致,故本请求仲裁费66450元,由申请人承担20%,由被申请人承担80%;反请求仲裁费55550元,由申请人和被申请人各承担50%。
仲裁书中对于合同效力的认定是正确的。这一结合性资产转让协议并不违反《土地管理法》第63条。这启示我们在现行的土地法规环境中如何合法地维护当事人的权益。
    但是,律师认为裁决书对于申请人的诉请支持是存在较大偏差的。应当看出,申请人对于自己的权利主张是很明确的。即要求被申请人赔偿其实际损失。裁决书却将此申请模糊为违约金请求。由于申请人实际损失是年租金530万元,违约金是415万元,裁决书选择裁定违约金,实际上人为地降低了赔偿金额。这是本裁决书的一大遗憾。

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