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杜某诉刘某存量房屋买卖合同协助过户一案之法律分析

杜某诉刘某存量房屋买卖合同协助过户一案

之法律分析

                                          -----致尚律师  吕志录

  【案情】 2003年12月8日,被告刘某与北京庄胜房地产开发有限公司(以下简称庄胜公司)签署了商品房买卖合同,约定被告刘某购买庄胜公司位于北京市某区某号房屋(以下简称系争房屋),合同签订后,被告刘某按照约定方式全额支付房款150000元,庄胜公司于2005年2月25日将系争房屋交付给被告刘某,被告刘某于交付当日入住。2006年7月25日原告杜某与被告刘某签订了房屋买卖合同,合同约定杜某购买刘某的房屋,合同签订后,杜某付清房款,刘某于2006年8月3日将该房屋交付给杜某,使用至今。2010年1月10日,被告刘某实际取得系争房屋产权证书,2010年1月12日原告杜某要求被告刘某办理过户登记,被告刘某拒绝配合,并要求加价100万元后,同意协助办理过户。经多次协商未果后,2010年2月份杜某诉讼至法院要求刘某协助办理该房屋的变更登记手续或确认杜某对系争房屋的所有权。

  【案件系争焦点】 对本案处理涉及系争焦点:一、原告杜某与被告刘某签订的房屋买卖合同效力,如何确定;二、明确诉讼请求,杜某是选择给付之诉即协助办理过户,还是即要求确认所有权又要求协助办理过户;三、对原告之诉请如何进行法律适用。

  【管析】 一、原告杜某与被告刘某签订的房屋买卖合同是否有效,合同效力如何确定?

    在回答合同是否有效的前提下,我们应该首先明确一份有效的合同应当具备哪些条件,根据我国《民法通则》和《合同法》的相关规定一份有效的合同应当具备以下条件:一是合同双方主体必须具备相应的民事权利能力和义务能力,二是双方意思表示真实,三是不违反法律法规的强制性规定。当然个别需要审批和备案的合同还需要履行特别审批和备案程序,至于是否影响合同效力,需要具体问题具体分析,在此不再赘述。反过来我们再论述无效合同,什么是无效合同呢?所谓的无效合同主要是相对有效合同而言的,它是指双方当事人订立的,已经具备成立要件,但欠缺一定的生效要件,因而自始、确定、当然地不发生法律效力的合同,结合我国法律的相关规定,导致合同无效的法定事由主要包括以下几项:1、一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同,损害国家利益的;2、恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的;3、以合法形式掩盖非法目的的;4、损害社会公共利益;5、违反法律、行政法规的强制性规定;6、格式条款及免责条款无效;7、虚伪表示与隐匿行为。而结合本案,我们要确认原告杜某与被告刘某签订的房屋买卖合同是否有效主要是从该合同是否违反了我国法律、行政法规的强制性规定而言的,因为根据我国《城市房地产管理法》第三十八之规定:下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。本案中,原告杜某与被告刘某签订的房屋买卖合同时该涉案房屋并未取得权属证书,我们能不能认为根据《城市房地产管理法》第三十八第六项之规定确定原告杜某与被告刘某签订的房屋买卖合同无效?应当说在最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)(以下简称《合同法解释二》)出台前,学理界和实务对此的认识还是存在分歧的,学理界认为应当有效(此认定基础建立在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分之上,鉴于文章篇幅所限,在此不在另做讨论),而实务界在法庭审理过程中确对此认定不一,造成很多结果截然相反的判决。《合同法解释二》第十四条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。”

为便于读者理解,我们在此简单介绍一下强制性规定,强制性规定之渊源属于强制性规范,而强制性规范和任意性规范又主要源于法律规定对权利和义务设定的刚柔程度而区分的。在合同法范畴内,强制性规范进一步区别为效力性规范和管理性规范(或取缔性规范),所谓效力性规范,指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范;或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立,但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。所谓管理性规范或取缔性规范,指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立,而且违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益,而只是损害当事人的利益的规范。《合同法解释二》第十四条规定进一步限定“强制性规定”概念的外延,主要是基于契约自由和公法强制的原则,更好的体现了民法的内涵和自然法精神。结合前述法律分析,就本案而言,原告杜某与被告刘某签订的房屋买卖合同,从现行法角度来讲,虽然违反了法律、行政法规的强制性规定,但并未损害国家和社会公众利益,依据《合同法解释二》之规定,原告杜某与被告刘某签订的房屋买卖合同应属有效。

二、关于原告杜某的诉讼请求及法律适用

  本案中原告杜某对其诉讼请求采取了选择性描述即“协助办理该房屋的变更登记手续或确认杜某对系争房屋的所有权”,根据我国《民事诉讼法》的要求,原告的诉讼请求必须是明确的,此应当是立案法官的失误,在此不再赘述。但结合案件事实,从原告杜某的诉讼目的考虑,其诉讼请求应当是:一是请求法院判决被告刘某协助其办理产权变更登记(给付之诉);二是确认其对系争房屋的所有权(确认之诉)。以下我们将对案件系争焦点二、三进行法律分析,在此我们将原告杜某的诉讼请求分别列明如下:一个是要求被告刘某协助办理产权变更登记,另一个是确认原告杜某对房屋的所有权(不动产物权)。原告杜某应当选择哪个诉讼请求,才能达到自己的诉讼目的?分析如下:

我们先讨论一下,原告杜某有没有权利提起确认之诉,其确认之诉能否得到法院支持。原告杜某是合同当事一方,而双方又是因合同履行而引起的纠纷,因此原告是适格原告,至于诉讼请求,我国《民事诉讼法》规定,原告有选择诉讼请求的自由和权利,因此原告有权提起确认之诉。但原告的诉讼请求能否得到法院的支持,这就要看事实理由和原告的证据,在此不论,我们仅从我国现行法律分析其确认之诉之诉讼请求能否得到法院的支持。首先我们先了解一下关于不动产物权变动的立法模式,大陆法系的各个国家和地区所采取的模式,主要有一下两种:第一个是法国法系的意思主义,即关于不动产物权变动的行为,因当事人意思表示而生效力,登记仅为对抗第三人的要件,不是生效要件;第二个是德国法系的形式主义,即关于不动产物权变动的行为,如果仅有当事人的意思表示,尚不生效,必须践行法定登记方式,才发生效力。我国《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”可见,我国物权法所规定的物权变动都以登记成立(生效)主义为原则,对抗主义为例外。“法律另有规定的除外”,此除外情形主要包括以下三种:一是《物权法》第九条第2款所规定的,依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记;二是《物权法》第二章第三节规定,即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形;三是主要是针对农村的实际情况,不宜一概规定必须依登记才发生效力,如土地承包经营权、宅基地使用权等。结合本案具体情况我们可以认定,杜某对系争房屋的取得应当属于是继受取得(而非原始取得),亦非属于前面我们所讨论的三种法律另有规定除外的情形。同时根据我国《物权法》第三十一条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力”,因此原告杜某如提起确权之诉,将难获法院支持,结果为驳回诉讼请求。

   我们接下来再讨论原告杜某要求被告刘某协助办理产权变更之诉请,在此关于原告主体适格等问题前面已做论述,现仅就原告杜某该给付之诉请,如何进行法律适用进行讨论。主要涉及以下三个法律条文:一是我国《民法通则》第七十二条之规定:“财产所有权的取得,不得违反法律规定”;二是我国《合同法》第一百三十五条之规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务”;三是我国《合同法》第六十条之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务;当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中,我们首先应当明确原告杜某与被告刘某房屋买卖合同行为是法律行为,满足我国《民法通则》第七十二条非法排出之规定,财产取得合法;其次我国《合同法》第一百三十五条所确定的出卖人转移标的物所有权的义务,包括也应该把协助办理产权过户登记义务,因为原告杜某与被告刘某签订的房屋买卖合同目的之根本在于实现财产的流转即一方取得房款另一方取得房屋,而我国又采取了物权变动都以登记成立(生效)主义为原则,对抗主义为例外立法模式,原告杜某要想取得系争房屋产权,则必须由被告刘某协助办理,如被告拒绝协助,则原告的合同目的将无法实现。最后我国《合同法》第六十条之规定确定的原则为全面履行原则,即合同当事人均因全面履行合同,那如何理解全面履行合同呢?我们认为全面履行合同应当包含以下三个原则:一是实际履行原则,即当事人订立合同的目的是为了满足一定的经济利益的目的,满足特定的生产经营活动的需要。因此当事人一定按合同约定履行义务,不能用违约金或赔偿金来代替合同的标的。任何一方违约时,也不能以支付违约金或赔偿损失的方式来代替合同的履行,守约一方要求继续履行的,应当继续履行;二是协作履行原则,即合同当事人各方在履行合同过程中,应当互谅、互助,尽可能为对方履行合同义务提供相应的便利条件;三是诚实信用履行原则,即除严格履行实际履行和协作履行原则外,还应当以诚实信用原则为基础履行附随义务和不真正义务。本案中被告刘某严重违反了合同的全面履行义务,退一万步讲,即使合同中未约定被告刘某的协助办理产权转移登记义务,根据合同的全面履行原则,被告刘某也有义务协助原告办理产权转移登记手续。综前所述,原告杜某如提起协助办理产权变更之诉请,将会得到法院的支持,判决结果将是判决被告刘某在本判决生效之日起x日内协助原告杜某办理产权过户登记手续。

   【执行解析】 判决生效后如被告刘某仍不配合办理产权变更登记手续,怎么办?

    也许会有人担心,法院判决生效后,如果被告刘某仍不协助原告杜某办理过户手续的话,登记部门仍然不会给予登记的。其实这个担心没有必要,在程序上,根据《民事诉讼法》第212条(关于申请执行)、第227条(关于财产权证照转移)、第228条(关于行为的执行)的规定,被告刘某在判决生效后的法定期限内仍不履行协助义务的,原告杜某可以要求强制执行。在实体上,根据《物权法》第11条(关于当事人申请登记应当提供的必要材料的规定)、第19条(关于不动产更正登记和异议登记)的规定,可以确定,原告杜某如果取得被告刘某协助办理所有权移转登记的确定判决,应赋予其能单独申请登记取得所有权的权利。

后记,法律是一门技术性很强的专业,本文仅为笔者对一起二手房买卖合同纠纷的简单解析,随心所感,难免有不当之处,仅做交流所用,且莫盲目套用,如有实际诉讼,需当面咨询律师。

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